С начала октября 2024 года крупные российские банки начали вводить комиссию за оформление ипотеки по рыночным ставкам. По информации, полученной "Коммерсантом" от представителей девелоперских и риелторских компаний, комиссия составляет в среднем 6,5% от суммы кредита. Этот дополнительный платеж взимается с заемщиков или девелоперов при покупке квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке, а также при покупке частных домов в ипотеку по рыночной ставке.

 

Новые правила появились, в частности, в Сбербанке, ВТБ и "Альфа-банке". В Сбербанке подтвердили введение комиссии, но не уточнили ее размер. Другие крупные банки не ответили на запросы издания.

 

Причины введения комиссии

 

Введение комиссии является вынужденной мерой для банков, вызванной ограничениями, установленными Центральным банком. Кредитным организациям запрещено повышать ставки выше установленного регулятором потолка. Чтобы продукт соответствовал требованиям ЦБ и приносил прибыль, банки увеличивают свои доходы за счет комиссии.

 

По словам экспертов, включение комиссии в стоимость кредита приведет к превышению предельной полной стоимости кредита (ПСК), установленной Центробанком. В результате введения комиссии квартиры могут подорожать примерно на 10%.

 

Регулирование ЦБ

 

ЦБ устанавливает предельный уровень ПСК по ипотеке каждый квартал. С 1 октября до конца 2024 года предельная ПСК по кредитам на договоры долевого участия в строительстве и на покупку жилья, введенного в эксплуатацию менее года назад, составляет около 22,4% годовых. Для кредитов на покупку жилья, введенного в эксплуатацию более года назад, предельная ПСК составляет 24,5%.

 

Средние рыночные ставки по ипотеке уже приближаются к предельной ПСК и превысили 21% годовых по состоянию на конец сентября. Банки не могут их снизить, так как ключевая ставка ЦБ составляет 19%.

 

Предыдущие случаи введения комиссии

 

В конце 2023 года некоторые банки уже вводили комиссию для ипотеки. Тогда ее брали с застройщиков, чьи клиенты приобретали жилье по льготным ставкам. Например, если дольщик покупал квартиру по программе "Семейная ипотека" под 6%, то девелопер должен был заплатить банку комиссию в размере 8,4% от суммы кредита.

 

Банки объясняли введение комиссии тем, что выдача льготных займов стала им невыгодной из-за изменения параметров программ, роста ставки ЦБ и ужесточения регулирования. После введения комиссии многие застройщики предупредили, что начнут закладывать затраты в стоимость объектов.

 

Федеральная антимонопольная служба направила запросы в шесть банков в связи с комиссиями, взимаемыми с застройщиков. Служба предупредила, что оценит обоснованность новых правил. Позже глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что банки отменили эти комиссии.

 

ЦБ также борется с комиссиями, которые застройщики и банки закладывают в цену жилья, предлагая покупателям более низкие ставки. Эта схема практиковалась и ранее, когда заемщикам предлагались околонулевые ставки по льготным государственным программам. В 2024 году с ростом рыночных ставок схема вновь стала популярной, причем теперь и на рынке вторичного жилья.

 

В 2025 году ЦБ вводит стандарт защиты ипотечного заемщика, который запрещает банкам получать вознаграждение от застройщиков за пониженную ставку для клиента, если это приводит к удорожанию квартиры.