Сегодня в Краснодарском крае выставлено на продажу более 100 тыс. га сельхозугодий, 300 тыс. га пустуют. Предложение на рынке сильно превышает спрос. Небольшие участки до 10 га могли бы покупать желающие жить в собственных усадьбах, но закон запрещает строить дома на землях сельхозназначения. Решить проблему может закон "О родовых усадьбах"

Сегодня в Краснодарском крае выставлено на продажу более 100 тыс. га сельхозугодий, 300 тыс. га пустуют. Предложение на рынке сильно превышает спрос. Небольшие участки до 10 га могли бы покупать желающие жить в собственных усадьбах, но закон запрещает строить дома на землях сельхозназначения. Решить проблему может закон "О родовых усадьбах", который недавно внесен в Госдуму.

Людей, задумывающихся о жизни в собственном поместье, становится больше. Главный идеолог «крестьянской» жизни — бизнесмен Герман Стерлигов, 10 лет назад перевез семью с Рублевки в Подмосковье, где живет сейчас помещиком. Он призывает россиян последовать его примеру: уехать из городов в деревню, жить сельским трудом, детей обучать дома.

Режиссер Никита Михалков построил свой фамильный дом в Нижегородской области на площади свыше 100 га. Эта земля принадлежала дворянам Кончаловским до революции. Как сообщалось в СМИ, из отборных бревен были построены гостевые избы, дом для охраны, домовая церковь, княжеские палаты, конюшни и столовая для прислуги.

В Краснодарском крае усадьбы строят в основном виноделы. Например, винодел–гаражист Геннадий Опарин организовал «Усадьбу Семигорье», на землях которой выращивает виноград, делает вино небольшими партиями, развивает винный туризм. В Краснодарском крае порядка 50 таких хозяйств, часто их владельцы живут на территории своей усадьбы. Также в крае за последние 2–3 года появилось с десяток новых экопоселений. Как правило, это семья или группа людей, которые купили большой участок сельхозугодий (до 500 га), разделили его на отдельные усадьбы и продают по низкой цене тем людям, которые разделяют их убеждения. Во многих из кубанских экопоселений еще есть свободные участки (1–2 га), которые продаются по цене от 55 тыс. до 600 тыс. за га. Сейчас в крае около 15 подобных поселений, несколько из них организовали так называемые «анастасиевцы».

Закон мешает

Спрос на участки под строительство усадеб в Краснодарском крае эксперты не наблюдают. И дело здесь в том, что строить жилье на землях сельхозназначения законом запрещено. Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, отмечает, что сегодня осуществить строительство жилого дома можно на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства.  Кроме того, возведение жилых строений допускается на садовых и дачных участках.

«Конституционный Суд РФ признал за гражданами право регистрироваться в таких строениях по месту жительства», — добавляет Николай Андрианов. По его словам, возведение жилых строений на участках, предоставленных для личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта (полевых участках), запрещено. Строительство жилого дома невозможно и на земельных участках, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

«Если земельный участок сельхозназначения не предназначен для строительства, его застройка возможна либо путем перевода в категорию земель населенных пунктов, либо путем изменения вида разрешенного использования с установлением вида разрешенного использования, допускающего застройку участка, например, «для дачного строительства» или «для садоводства», — говорит Николай Андрианов.

Решение о переводе земель из одной категории в другую принимается администрацией Краснодарского края. «Самое сложное в этой процедуре — это обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую, так как рассмотрение этого обоснования субъективно», — отмечает Владислав Кириллов, руководитель Бюро частной собственности «Брэгфер».

«В случаях, когда земельный участок сельхозназначения не имеет смежных границ с населенным пунктом, его включение в состав земель населенных пунктов попросту невозможно. В связи с этим коттеджное строительство в ближайших пригородах осуществляется без перевода земельных участков в состав земель населенных пунктов, и такие поселки имеют статус садоводческих или дачных объединений граждан», — говорит Николай Андрианов.

Именно поэтому действующие в крае усадьбы расположены на садоводческих землях: на виноградниках, яблоневых и ореховых садах — там, где можно построить дом и прописаться. Так, поселение «Сказочный край» (организовано в 2013 г.) расположено на 140 га земли в Северском районе, из них 40 га яблоневого сада и орешника и 100 га полей. Кстати, как говорят его создатели, земли поселенцами оформляются в пожизненное пользование, не могут перепродаваться, а передаются только по наследству.

Организаторы другого поселения в Северском районе — «Балабушки» — выкупили 32 га плодоносящих яблоневых и фундучных садов, до конца года планируют приобрести еще 35 га. И тоже настаивают на том, что земли здесь не будут перепродаваться, а только передаваться по наследству (стоимость 1 га — 55 тыс. рублей).

Правда, часть поселений в крае оформлены как крестьянско–фермерские хозяйства, а значит, строить жилье там нельзя. Как поселенцы будут решать этот вопрос — переводом земель или строить нелегально — неизвестно. Преимущество сельхозземель в низком налоге. «Ставки земельного налога в нашем крае устанавливаются муниципальными образованиями и сельскими поселениями самостоятельно. В основном это 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка», — отмечает Владислав Кириллов.

Источник:  Официальный информационный портал города Тимашевска и Тимашевского района "В Тимашевске ру" - vtimashevske.ru