Если всё ещё теплится надежда прочитать, что цены на жильё наконец упали или вот-вот рухнут в будущем, этот материал лучше пропустить, чтобы не расстраиваться. Конечно, не всё так мрачно: кое-где квартиры действительно подешевели. Но, скорее всего, не там, где большинство россиян хотело бы жить – в крупных городах и областных центрах. Разбираемся, как изменились цены на жильё за первый квартал 2026 года, кто переключился на вторичку и почему застройщики начинают нервничать.

 

Начнём со вторичного рынка. По данным федеральных риелторских компаний, средняя цена квадратного метра на вторичке по стране за январь-март 2026 года выросла на 0,6%. А в сравнении с началом апреля прошлого года вторичный метр сейчас дороже на 1,7%. Казалось бы, прирост совсем небольшой – даже ниже инфляции. Но этот скромный рост в среднем по стране достигнут за счёт «коррекции», а проще говоря – падения цен в небольших и средних городах. В крупных же городах ничего не упало. Ни за последний квартал, ни в годовом измерении.
 

 

Если рассматривать только 70 крупнейших городов страны без учёта маленьких населённых пунктов, картина выглядит совсем иначе. Здесь прирост стоимости квадратного метра на вторичном рынке за квартал составил в среднем 4,5%. В первых рядах традиционно столицы: в Москве плюс 9,5%, в Санкт-Петербурге – плюс 8,9%. Но и другие крупные города не отстают. Например, в Астрахани вторичка за квартал подорожала на 10,1%. Продавцы вторичного жилья сейчас чувствуют себя гораздо увереннее, чем застройщики с их новостройками. В той же Астрахани, кстати, новостройки за тот же период подешевели. В чём же причина такого перекоса?
 

 

Главная причина – покупатели, уставшие ждать доступной ипотеки, просто переключились на вторичное жильё. Вторичка стоит дешевле новостроек – в среднем по стране почти на 18%. При этом ипотечные ставки на вторичном рынке, хоть и остаются высокими, постепенно снижаются вслед за ключевой ставкой Центробанка. Кроме того, рынок вторичного жилья выиграл от новых ограничений по семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года действует правило: на одну семью – только одна льготная семейная ипотека. Это подстегнуло спрос на вторичку, поскольку многие семьи, которые уже использовали льготную ипотеку на новостройку, теперь при покупке следующей квартиры вынуждены обращаться к обычным программам. А на вторичке выбор жилья шире, и торг уместнее, чем в новостройках с фиксированными прайсами.
 

 

За время аномально высоких ипотечных ставок на рынке накопился очень большой объём отложенного спроса. Люди ждали снижения ставок годами. И как только ставки стали чуть менее пугающими, отложенный спрос начал реализовываться. По наблюдениям аналитиков, снижение средних ипотечных ставок всего на один процентный пункт повышает спрос на 9-10%. Но вторичный рынок в мегаполисах чувствует себя особенно уверенно за счёт большей платёжеспособности покупателей. Плюс в крупных городах на вторичный рынок выходит всё больше инвестиционных квартир с современным ремонтом и качественной отделкой – а значит, и более дорогих. В небольших городах такого притока нет, поэтому цены там пока нередко уходят в минус.

 

Теперь о новостройках. В среднем по 70 крупнейшим городам новостроечный метр за первый квартал подорожал на 1,6%. А в целом по стране – на 1,2% (и на 7% в годовом измерении). Москва и здесь в лидерах – в столице новостройки дорожают быстрее среднестатистических темпов, прибавив за квартал от 2,5% до 5% в зависимости от методики подсчёта. Интересно, что большая часть квартального прироста на первичном рынке пришлась всего на один месяц – январь. И здесь снова сыграла роль семейная ипотека.
 

 

Анонсированные изменения условий семейной ипотеки, которые вступили в силу с 1 февраля 2026 года, существенно разогрели спрос на новостройки со стороны тех, кто хотел успеть воспользоваться программой до введения ограничений. В итоге с ноября прошлого года и до конца января этого года активность покупателей на первичном рынке оказалась аномально высокой. Многие из тех, кто планировал покупку на более поздний период, ускорились. Кто-то брал квартиры «на вырост» для детей, кто-то – под сдачу в аренду. Естественно, в первую очередь с рынка уходили наиболее доступные по цене варианты, и это не могло не сказаться на росте средней стоимости квадратного метра. Однако начиная с февраля рост цен на первичном рынке существенно замедлился. И, скорее всего, в ближайшие месяцы он будет на уровне инфляции, без резких скачков.
 

 

Что это значит для обычного покупателя? Тем, кто надеялся на обвал цен на жильё в крупных городах, придётся разочароваться. Спрос на вторичку остаётся высоким, а предложение в хороших локациях ограниченным. Продавцы не спешат снижать цены, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и других миллионниках. Новостройки, в свою очередь, будут дорожать плавно, но дешевле они вряд ли станут – застройщики закладывают в цену всё ещё высокую себестоимость строительства и кредитные ставки. Единственный сегмент, где можно найти реальное снижение цен – это небольшие и средние города, удалённые от крупных агломераций. Но там и работа, и инфраструктура, и перспективы для большинства покупателей не те.
 

 

Таким образом, ключевой тренд первого квартала 2026 года – переток покупателей с первичного рынка на вторичный в крупных городах. Люди устали ждать доступную ипотеку и голосуют рублём за готовое жильё, которое можно посмотреть, в которое можно въехать сразу и которое зачастую стоит дешевле новостройки. Власти продолжают обсуждать новые меры поддержки ипотечных заёмщиков, но пока ставки остаются высокими, вторичный рынок будет оставаться главным бенефициаром. Тем, кто планирует покупку квартиры в мегаполисе, стоит быть готовым к тому, что цены на вторичку продолжат медленно расти – особенно на ликвидные объекты с хорошим ремонтом и удобной транспортной доступностью. Откладывать решение в надежде на обвал, скорее всего, не самая лучшая стратегия.